长租公寓运营模式及风险解析

前言

未曝出来长租公寓事情的时候我参加了一个评审会，长租公寓项目，本来未觉得有啥，只是认为这是一个值得做的项目，没想到通过这波房租上涨此事喧嚣至今，声讨不休。

定义：

目前市场上长租公寓分为两种，集中式公寓和分散式公寓：

集中式公寓：运营方自有房产或通过收购、租赁等方式取得某个项目的经营权后统一装修、改造后进行出租的一种经营模式，因占据地产资源优势，此种模式多为房地产商操作。

分散式公寓：运营方从分散的房东手里房屋（租住权），统一标准化装修、改造后进行出租的一种模式；此种模式还有两种细微差别，即房东跟谁签订租赁合同，是品牌化的运营方还是租客。本文中讨论的长租公寓运营模式主要是这种，包括自如、相寓、蛋壳、优客逸家等。

文中金融公司即资金方，代指给租客借款的工商主体。就模式而言通常有P2P和ABS两种。

两者优缺点：

P2P：资金成本较高但是模式简单，

ABS：资金成本相对较低但是操作较为复杂。

一、长租公寓交易模式

（图1：长租公寓交易模式）

住房需求在人口众多的天朝自然是刚需，但是不可否认的是现在买房的门槛未免太高，不是谁家都可以随便拿出来百八十万，也不是谁家都有N个口袋可以掏钱，更不是所有人都敢像炒房客那样无限增加杠杆，遂租房可以说是无需验证的刚需中的刚需。

而这个刚需的人群当然有很多，其中有一大类是刚毕业不久尚未有多少存款的大学生。而仔细分析之后你会发现这些人群基本上和想要买房的人群是重合的，那么在兜里米不足的时候自然会选择租房，所以长租公寓这件事的切入点基本上可以说是有国家背书的。而且这类目标人群从风控视角去看有着极其相似且明显的特点：收入来源稳定（只要不懒都饿不死）、还款意愿较强（从校园贷那么高的利润就可以看得出来）、借款用途确定。

本来住房出租是租客直接找房东的，但因为信息不对称导致效率极其低下，互联网时代租客和房东通过互联网将各自需求都呈现在线上，但房子的非标属性导致无法完全通过线上的信息浏览查询就可以做消费决策，所以催生了中介服务。只是中介基本上是一次性的，所赚取的利润有限，所能做的工作和想去做的动力确实有限，而且每个房源情况参差不齐，想想我们曾经租过的房子岂止是不堪回首可以描述的。

那么在这个刚需中的刚需里还可以再做些什么呢？

成熟的短住酒店行业给了长租公寓做了一个示范，即品牌化、标准化、统一管理、统一服务。我可以给租户提供类似酒店管家式的服务，你什么都无需做，只需要给钱就可以拎包入住，而且我会将公寓统一装修成现代年轻人喜欢的风格，年轻人不像老年人一样喜欢讲价，他们现在标榜的是品质生活，有句话不是说“房子可以是租的但是生活不是”。

二、长租公寓给租房市场带来的改变

看吧，长租公寓这个事情值得搞，中国14亿之众，这个细分行业天花板的上限简直不要太高，在资本市场也有会占有一席之地不是？只是吧，这个事情本身需要不停地拓展新的房源，算是一个重资产行业，即使有持续的现金流我初期投入的本金又得需要多少呢，而且在互联网时代未免发展慢了点，虽然租房是刚需，但市场受政策影响、竞争对手等因素实在是太大。这个事情有没有更多的可能性呢？

刚性需求、稳定现金流、较高的天花板、暂无行业垄断者，一个好项目的基本要素全齐。

事实上，市场上不乏随时做好搏击准备的狼。自从国家出台8.24互金行业管理办法后，搞P2P的不好过了；资管新规后搞金融的不好过了。但生活不还得继续，遂在种种因素下，金融行业和租房市场光明正大的搞到一起。

（图2：给市场带来的改变）

其实本身这个事情对各方来说都是好事一件。

•   租客：更多高品质的房源流入市场；


•   房东：更高的租金收益，不用自己费心打理；


•   长租公司：收入多样化、充足的现金流、不断升值的品牌溢价；


•   金融公司：更多的业务量、大量优质的底层资产。


坏就坏在狼多肉少，在一定时间内可租住的房源是有限的，而且这个生意做的是流动人口，而且要想先将品牌打出来必须要占领流动人口重镇，即一片区域内的政治、经济、文化中心，这就是为什么北京的房价最先飞涨的原因。

另外虽说这个生意是一手托两端（租客和房源者），但是在长租公司看来可以很简单地分析出来租客是源源不断有的韭菜，但是房源可不是无限的，基本上算是不可再生资源，所以群狼抢夺的重点自然是不可再生资源。

为了什么？足够房源后带来的市场定价权！

于是跟滴滴、快的大战不一样的战争出现了，因为低频次和资源价值的不对等，租客被完全抛开。没有补贴的话我可以坐出租车，即使再多网约车又怎样，再不济我可以坐地铁公交嘛，还能省钱。租房市场完全不同，因为这是一个联动面极大的市场，一环扣一环。

三、无制衡下的恶果

（图3：资金流）

从整个链条的现金流来看，本质是租客跟资金方形成借贷关系，长租公司代保管房租，而房东则提供住房。

他们各自的权利和义务：

•   租客：形成借贷关系后按时还款，享有房屋租住权；


•   金融公司：给租客提供资金、进行尽职调查及贷后管理等；


•   房东：提供房屋的租住权，享有房子出租的收益权；


•   长租公司：需找租客、金融公司和房东，做好服务工作（向租客提供房子、向金融公司提供借款者、替房东管理租住权）。


按道理讲这样就各自安好，但长租公司费这劲居中四方是为了什么？因为周期产生的稳定现金流。自从余额宝出来后全国人民都知道钱放银行里就是侠义之举。所以能想出来这事儿的人必然不能把钱安稳放在银行中吃点利息。

（图4：风险传导）

1.高杠杆

反正我拿房源也要花钱，再说现在借钱成本那么高，那就拿这钱来用好了。

假设一套房子2W/12个月，每套装修成本1万，把房子一间间租出去，一套房子租3000元/月。

于是开始我只有30万元，搞定10套房子全部租出去后，回收资金36万元后又可以搞定10套房子（只为说明原理，不计其他运营成本及其他因素），如此周而复始全城可以租的房子都在我控制下，这个杠杆率到底有多大？

2.市场风险传导

在理想状态下是这样，但是存在竞争后为了抢夺房源无法晓之以情动之以理，只能诱之以利。羊毛当然不可能出在我身上，最终传导至需求终端-租客。

有理想有情怀的人想着这事儿要当做事业来做，疯狂扩张后发现最后钱都被用来租新的房源了，老的房东钱还没给呢，最后房东没收到钱就撵租客，但是租客又给了钱不肯搬出去，一地鸡毛。

没节操的人发现池子里的资金是自己几辈子也无法企及的时候直接卷款溜走，各方都懵逼了。房东撵人，租客不还钱，金融公司没有资金，最终无法兑付，一声轰响，炸伤一片。

市场是传导的，当终端房租越来越贵的时候总有租不起的人会离开，受之影响需求总会改变。吃饭是刚需，但吃不起牛肉的时候我总可以吃面。

到最后大家发现，除了长租公司，其他都是受害者，而且没有道理的是长租公司不受任何制衡。

四、解决方案

当然今天从各方消息来看很多人已经被这种市场传导所割肉，但无需杞人忧天，事情总是会解决的，分享下我个人所能想到的针对此运营模式下的风险规避方案：

•   加大供应，改变市场供需关系；


•   政策监管长租公司所积累的资金；


•   完善商业模式，改变纯借贷关系的交易模式，对长租公司加以制衡。


加大供需是最根本的解决方案，釜底抽薪之计；政策监管就像共享单车押金一样，但是市场嗅觉太过敏锐，出来一个商业模式就出一个政策，总有打补丁之嫌。

另外作为租客，此波房租上涨中的受害者，自认为除了投资自己努力赚钱没有其他的方法和出路，《我不是药神》告诉我们“世界上只有一种病，叫穷病”，最快适应环境的人才有可能活下来。